Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.
Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.
Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.
Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).
Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.
Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.
Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.
Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.
Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.
Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.
Вторичное жильё — квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.
Оба варианта имеют плюсы и минусы.
Преимущества первичного жилья следующие:
- «Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
- Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
- Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.
Есть и недостатки:
- Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
- Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
- Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
- Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.
Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.
Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.
Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить однокомнатную квартиру в зеленограде за низкую цену.
2. От чего зависит цена квартиры и как не переплатить за нее
Как купить жильё и не переплатить за него? Вопрос актуален для всех, даже для людей с достаточными средствами: никто не заинтересован в лишних тратах, когда есть возможность их избежать.
Стоимость квартиры – ключевой вопрос при сделках с недвижимостью.
Часто именно цена выступает определяющим фактором решения о покупке жилья или, наоборот, отказа от сделки.
- Как выгодно купить квартиру и определить, насколько цена соответствует реальным характеристикам жилплощади?
- В какой ситуации стоит поторговаться, а в какой лучше сразу дать согласие на сделку?
Данные вопросы решаются, безусловно, в индивидуальном порядке, но общие критерии выбора всё же существуют.
При покупке, например, автомобиля, цена определяется маркой, её функциональными характеристиками, возрастом, степенью износа (пробег). Однако в отличие от большинства потребительских товаров, цена квартиры гораздо в меньшей степени зависит от её состояния.
Основные факторы ценообразования – тип дома, топографическое расположение объекта и наличие инфраструктуры, этажность. Но даже при аналогичных параметрах 2 квартиры в одном районе могут иметь существенную ценовую разницу.
Приобретая дом в деревне, где нет спроса на жильё, можно купить неплохую постройку даже ниже её себестоимости. Совсем другое дело в городах, где цена жилья лишь минимально зависит от затрат на его строительство.
В целом в мегаполисах цена отдельной квартиры в несколько раз превышает её себестоимость, поэтому методика оценки жилья основана в первую очередь на анализе предложения и спроса.
Недавно у нас выходила подробная статья из которой вы можете узнать, как быстро и выгодно продать квартиру, в ней мы описали критерии оценки недвижимости и алгоритм определения объективной стоимости на данный момент.
Что нужно знать перед покупкой квартиры
Покупая жильё, важно с минимальной погрешностью оценить её реальную стоимость по отношению к предлагаемой цене и определить, насколько возможен торг.
С такой задачей наиболее эффективно может справиться либо опытный и знающий человек, либо профессиональный риэлтор.
Обычно продавец или его посредник первоначально выставляют цену на уровне верхней планки.
В стоимость жилья сверх реальной цены уже заложены:
- стоимость услуг агентства или посредника;
- сумма, в пределах которой владелец планирует торговаться.
Продавец и риэлтор заранее определяют для себя нижнюю планку – минимальную стоимость, которую они могут предложить. При грамотном торге можно преодолеть и её, но нужны профессиональные навыки переговоров, конкретные убедительные доводы, аргументы.
Ниже вы узнаете, как правильно оценить покупаемую квартиру.
От чего зависит цена квартиры (16 основных параметров):
- Количество комнат
- Метраж (квадратура)
- Планировка
- Размер кухни
- Этаж и этажность дома
- Тип здания и год его постройки
- Прилегающая территория
- Наличие балкона или лоджии
- Состояние объекта (ремонт)
- Тип отопления (центральное/индивидуальное)
- Размер коммунальных платежей
- Тип санузла (смежный/раздельный)
- Район расположения (центр/окраина)
- Инфраструктура района
- Застройщик (проверенная компания/новый игрок на рынке)
- Готовность объекта к эксплуатации (этап строительства дома)
Кроме квартир по ценам в пределах рынка, при покупке недвижимости можно столкнуться с необоснованно завышенными или явно заниженными ценами на объекты.
Оба варианта должны насторожить покупателя: в первом случае продавцы рассчитывают на простачка, во втором – вы можете стать жертвой аферистов или получить в собственность квартиру с существенными скрытыми недостатками (например, огромными долгами за коммунальные услуги).
Наиболее разумный способ проверить целесообразность предлагаемой цены квартиры – обратиться к профессиональному оценщику. Это потребует затрат, но зато есть гарантия, что вас не обманывают.
3. Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать
Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?
Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.
Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.
Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора
| № | Критерий сравнения | Самостоятельная покупка | С помощью посредника |
| 1 | Скорость покупки | Медленно (-) | Быстро (+) |
| 2 | Надежность | Не очень надежно (±) | Более надежно (+) |
| 3 | Денежные затраты | Несущественные (+) | Существенные (-) |
Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.
В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.
Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.
Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.
Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.
Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.
Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.
В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.
Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:
- профессиональный подход к работе;
- срок существования компании на рынке;
- приличное техническое оснащение;
- порядок и дисциплина в офисе.
Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.
В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.
Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.
Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.
Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.
Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.
На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.
Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.
Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:
- заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
- указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
- перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.
При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.
Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно, что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.
Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:
- Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
- В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
- Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).
Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.